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Wie kaufen Sie eine Immobilie?

     
 
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Suche nach der geeigneten Immobilie
Sobald Sie sich entschlossen haben in der Region Gstaad mit Rougemont oder Schönried eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie sich überlegen, was Ihnen wichtig ist. Folgende Checkliste soll helfen, die Möglichkeiten zu erfassen:

Eigentumsform

Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung
Welche Grösse und wieviele Zimmer benötigen Sie?
Brauchen Sie Nebenräume?
Möchten Sie einen Garten oder einen Balkon?
Welche Ausstattung ist wichtig?
eigene Waschmaschine, Cheminée, mehrere Bäder, Hobbyraum, Weinkeller
Wollen Sie im Alter auch noch hier wohnen?
Benötigen Sie einen Lift?
Welche Lage bevorzugen Sie?
Ruhe, Aussicht, zentrale Lage, mitten in der Stadt oder auf dem Land
Welche Infrastruktur ist Ihnen wichtig?
Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Vereine, Kirche, Freizeitmöglichkeiten
Welche Distanzen kann ich überwinden?
Arbeitsplatz, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitbeschäftigung
Welche Verbindungen möchten Sie haben?
Oeffentliche Verkehrsmittel, Bahn, Bus, Autobahnanschluss
Mit welchen Nachbarn möchte ich zusammenleben?
Wie gross ist Ihr Budget?

Möglichkeiten
Folgende Möglichkeiten stehen nun offen:
• Erwerb von Bauland und Erstellenlassen eines Hauses nach individuellen Vorstellungen
• Erwerb von Bauland und Beauftragung eines Generalunternehmens zur Erstellung eines
schlüsselfertigen Hauses
• Kauf eines bestehenden, bezugsbereiten Hauses
• Kauf eines bestehenden Hauses mit nachfolgender Renovation / Umbau
• Erwerb von Stockwerkeigentum
Der Kontakt zum Verkäufer ist viel einfacher, wenn wir genau wissen, was wir uns
wünschen. Auch wenn wir nun eine Vorstellung von unserem neuen Heim haben, lohnt es
sich, sich Zeit zu nehmen, verschiedene Objekte anzuschauen und zu vergleichen. Dadurch werden wir immer objektiver und sicherer.

Beurteilung der Liegenschaft
Allgemeine Kriterien
Seriöser Vertragspartner
Lage des Objektes
Grundriss
Einrichtungen (Nebenräume, Bad/WC getrennt, eigene Waschküche)

Wirtschaftliche Kriterien
Preisgestaltung
Welche Leistungen sind im Preis enthalten / Klare Abmachung über Zusatzkosten
Zahlungsmodus
Nebenkosten / Betriebskosten
eventuelle Baurechtszinsen
Gesicherte Finanzierung
Steuerliche Belastung (Steuerfuss der entsprechenden Gemeinde)
Wiederverkäuflichkeit des Objektes

Bauliche und technische Kriterien
Konstruktion
Isolation
Fassade
Türen / Fenster / Rolladen / Sonnenschutz
Dach (Flachdach / Steildach)
Spenglerarbeiten
Sanitäre Installationen (Rohre)
Heizung, Verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung
elektrische Installationen (Steckdosen, TV, Telefon)
Funktionsgerechte Küche
Geräte wie Kühlschrank, Kochherd, Waschmaschine usw.
Innenausbau (Wände, Bodenbeläge)
Umgebung / Bepflanzung
SIA - Normen
Bei einem älteren Objekt lohnt es sich, einen Baufachmann beizuziehen.

Spezielle Kriterien beim Kauf eines Stockwerkeigentums
Urkunden, die vorhanden sein müssen:
- Begründungsakt
- Reglement über die Verwaltung und Benutzung
- wenn vorhanden Hausordnung
- Beschlüsse der Stockwerkeigentümer (Protokolle)
- Verwaltungsvertrag
Stand des Erneuerungsfonds für aufgelaufenen Unterhaltsbedarf
Bestehen Vorkaufsrechte?
Ist das Objekt frei von Mietverträgen?
Wie darf das Objekt genutzt werden (Wohnen / Gewerbe)?
Bestehen Einschränkungen?
Finanzielle Lage der Stockwerkeigentümer (letzte Rechnungen einsehen)

Rechtliche Kriterien

Gerichtsstand am Ort des Objektes
Liegt die Baubewilligung vor? (sofern der Bau noch nicht erstellt ist)
Sind Werkvertrag und Baubeschrieb klar und verständlich formuliert?
Klare Bestimmungen über Baubeginn, Bauzeit, Fertigstellung, Bezugstermin
Mängel müssen gerügt werden können
Keine versteckten Schadenersatzansprüche des Unternehmers
Kann der Unternehmer eine Bankgarantie vorlegen?

Vor- und Nachteile des Stockwerkeigentums
Vorteile:
- Das Risiko wird gemeinsam getragen (Reparaturen usw.)
- Weniger Aufwand für Umgebungsarbeiten
- Der Hauswart kümmert sich um vieles
- Man ist nicht alleine im Hause
- Landreserven werden immer kleiner, verdichtet bauen
Nachteile:
- Man muss Rücksicht nehmen auf andere
- Die Kosten werden gemeinsam getragen, auch wenn sie manchmal keinen direkten Nutzen bieten

die diversen Liegenschaftswerte
• Amtlicher Wert
Der amtliche Wert ist ein reiner Steuerwert. Der Staat errechnet über diesen Wert die
Liegenschaftssteuer und die Vermögenssteuer.

• Anlagewert (Anlagekosten)
Der Anlagewert ist die Summe aus Bodenwert (Landkauf), Bauwert und
Baunebenkosten. Bei einem Neubau gibt die Bauabrechnung über Bauwert und
Baunebenkosten Aufschluss.

• Eigenmietwert
Bei selbstbewohntem Eigentum, belastet der Staat uns bei der Einkommenssteuer
einen Eigenmietwert im Sinne einer Einnahme. Im Gegensatz dazu können wir jedoch
die Hypothekarzinsen als Schulden abziehen.

• Ertragswert
Der Ertragswert repräsentiert die Kapitalsumme, welche aus dem möglichen Mietertrag
verzinst werden kann. Er ergibt sich aus der Kapitalisierung des Mietertrages. Dieser
Wert wird vorallem eingesetzt bei Kapitalinvestitionen in Mehrfamilienhäuser. Beim
Eigenheimkauf ist er eher unwichtig.

• Gebäudeversicherungswert
Die obligatorische Gebäuderversicherung (im Kanton Bern) ermittelt diesen Wert in
Form einer Schätzung und errechnet auf diese Weise die jährliche Prämie.
Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem geschätzten Neuwert des Gebäudes
ohne Landwert.

• Landwert
Der Landwert entspricht dem Bodenwert eines nicht überbauten Grundstückes. Der Preis
des Landes richtet sich danach, was auf dem Grundstück gebaut werden kann und nach der Lage.

•Marktwert
Der Marktwert zielt auf einen Verkaufspreis, der kurzfristig realisierbar erscheint. Er
berücksichtigt stark das Spiel von Angebot und Nachfrage.

• Realwert
Bei einem Neubau entspricht der Realwert genau dem Anlagewert. Bei älteren Gebäuden werden einerseits die Altersentwertung andererseits die nachträglichen wertvermehrenden Investitionen berücksichtigt. Ziel der Realwertschätzung ist die Ermittlung des Wiederherstellungswertes der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich zu diesem Zeitpunkt befindet.

•Verkehrswert
Die Verkehrswertschätzung stellt den Versuch dar, den Wert festzustellen, der bei einer Veräusserung vermutlich zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf besondere
Verhältnisse oder Liebhaberwerte. Der Verkehrswert wird in der Regel aus einer Mischung von Realwert und Ertragswert errechnet.


Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist die Wohneigentumsform um ein angenehmes Zusammenleben zu erreichen, wichtig ist es, die Spielregeln zu kennen und einzuhalten.
Die gesetzlichen Bestimmungen über das Stockwerkeigentum sind im
Zivilgesetzbuch untergebracht. (ZGB Art. 712ff)
Organe der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft
• Die Versammlung
• Der Ausschuss
• Die Verwaltung

Die Stockwerkeigentümer-Versammlung

Die Stockwerkeigentümer-Versammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft.
Der Verwalter hat nur beratende und ausführende Funktion. Er lädt alljährlich einmal
zur Versammlung ein, wo unter anderen folgende Traktanden behandelt und
protokolliert werden:
• Begrüssung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
• Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung
• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Genehmigung des Budgets
• Wahlen (z.B. Verwaltung, Revisor, Ausschuss, Hauswart usw.)
• Anträge der Stockwerkeigentümer
• Verschiedenes

Jeder Stockwerkeigentümer hat das Recht, ein von ihm gewünschtes Traktandum
an einer Versammlung behandeln zu lassen, sofern er dieses dem Verwalter vor der
Versammlung schriftlich ankündigt.

Stimmberechtigung:
Die Regelung der Stimmberechtigung findet man im Gesetz und im Reglement.
• Einstimmigkeit: Für einige Geschäfte benötigt man die Zustimmung aller
Stockwerkeigentümer, z.B. für Reglementsänderungen, für
Massnahmen, die rein der Verschönerung dienen oder für die Auflösung des Stockwerkeigentums.
• Qualifiziertes Mehr: Dies bedeutet die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als zur Hälfte anteilsberechtigt sind (siehe
Wertquote)
• Einfaches Mehr: Dies bedeutet die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer nach Kopfstimmen

Der Ausschuss
Wenn ein externer Verwalter gewählt wurde oder die Eigentümergemeinschaft sehr
gross ist, kann unter den Eigentümern ein Ausschuss gewählt werden. Wenn die
Ausschussmitglieder im Hause wohnen, haben sie die bessere Beziehung zur
Liegenschaft und können rascher auf Probleme reagieren als der externe Verwalter.
Verwalter und Ausschuss bilden dann ein Team.

Die Verwaltung
wird jeweils von der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft gewählt. Der Verwalter ist der Eigentümer-Gemeinschaft unterstellt. Er hat folgende Aufgaben:
• Vollzug der Beschlüsse der Eigentümer unter Einhaltung der Gesetze
• Erstellen der Jahresrechnung und des Budgets
• Inkasso und Verwaltung der Finanzen
• Leitung der Jahresversammlung und Erstellen eines Protokolls
• Verwaltung der Liegenschaft in bezug auf Unterhalt und Betrieb
• Anstellung und Betreuung des Hauswartes

Die Instrumente der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft
Folgende Instrumente dienen zur Regelung der Gemeinschaftsordnung und zur
Finanzierung von gemeinschaftlichen Kosten:
• Begründungsakt
• Wertquote
• Reglement (ev. mit Hausordnung)
• Beschlüsse der Stockwerkeigentümer
• Erneuerungsfonds
• Betriebskostenabrechnung

Die Begründungsakte
Stockwerkeigentum entsteht aufgrund entsprechender Willenserklärung der
Eigentümer, verbunden mit dem Eintrag im Grundbuch Begründungsakte.
Eine solche Begründungsakte wird vom Notar im Grundbuch eingetragen und muss
folgenden Inhalt haben:
• Grundeigentümer
• Grundstücksbeschrieb
• Aufteilung zu Stockwerkeigentum:
- Sonderrechte
- Sondernutzungsrechte
- Gemeinschaftliche Teile
• Aufteilung der Wertquoten
• Weitere Bestimmungen wie:
- Dienstbarkeitsregelungen
- Bereinigte Grundpfandrechte
- Hinweis auf Reglement
• Formelle Teile wie:
- Eintragungsbewilligung
- Auftrag an den Notar
• Beilagen:
- Pläne mit farblich gekennzeichneter Ausscheidung von Sonderrechtsteilen
gemeinschaftlichen Teilen und Sondernutzungsflächen
- Reglement (soweit vorliegend)

Die Wertquote
Die Wertquote, d.h. der Anteil eines jeden Stockwerkes in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft.
Die Wertquoten sind von Bedeutung für die Bemessung der Stimmkraft der
Stockwerkeigentümer und für die Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten.
Die Wertquote ist jedoch nicht massgebend für den Verkehrswert einer
Stockwerkeinheit.

Das Reglement oder die Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Die gesetzlichen Bestimmungen über das Stockwerkeigentum sehen kein Obligatorium vor, ein solches Reglement zu erstellen. In Art. 712g III ZGB steht jedoch, dass jeder Stockwerkeigentümer verlangen kann, dass ein Reglement erstellt und im Grundbuch angemerkt wird. Um spätere Unannehmlichkeiten und unlösbare Probleme zu vermeiden, empfiehlt es sich unbedingt, das Zusammenleben mit einem Reglement zu regeln.
Das Reglement sollte sich mit folgenden Punkten befassen:
• Aufteilung des Eigentums gemäss Begründungsakte
• Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume
• Benutzung der gemeinschaftlichen Teile
• Benutzung der zur Sondernutzung zugewiesenen Teile
• Kostenverteilung und Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile
• Unterhalt, Umbau und Erneuerung der Liegenschaft
• Verwaltungsvertrag
• Stimmrechtsregelung
• Aenderungen im Bestand oder Auflösung des Stockwerkeigentums
• Verschiedene Abmachungen je nach Liegenschaft und Gegebenheit

Beschlüsse der Stockwerkeigentümer-Versammlung
Die protokollierten Beschlüsse der Stockwerkeigentümer-Versammlung
sind für alle Beteiligten verbindlich.

Der Erneuerungsfonds

Damit nach einigen Jahren des Gebrauchs keine finanziellen Ueberraschungen auf
die Stockwerkeigentümer zukommen, äuffnet man in der Regel einen Erneuerungsfonds. Dieser „gesparte“ Betrag geht beim Verkauf einer Stockwerkeinheit immer auf den Käufer über. Die beiden Parteien müssen sich einigen, wie sie dies im Kaufpreis regeln wollen.
Faustregel zur Aeuffnung des Erneuerungsfonds:
½ % vom Gebäudeversicherungswert pro Jahr bis max. 5 % dieses Wertes.
Beispiel: Gebäudeversicherungswert CHF 1M
½ % von CHF 1M = CHF 5’000 pro Jahr
(verteilt auf Wertquoten)
5 % von CHF 1M = CHF 50’000 total
nach 10 Jahren kann man mit den Einlagen aufhören, sofern man keine Bezüge gemacht hat. Dieser „Vorrat“ reicht dann für eine allfällige Dachreparatur oder eine neue Heizung etc.

Die Betriebskostenabrechnung
Die Stockwerkeigentümer zahlen aufgrund des Budgets à conto-Beiträge an den
Verwalter, damit dieser den Verpflichtungen der Gemeinschaft nachkommen kann.
Einmal jährlich stellt er eine Betriebskostenrechnung auf und verteilt diese Kosten
gemäss Reglement auf die einzelnen Eigentümer.
Wenn Sie bisher Mieter waren, müssen Sie bedenken, dass Sie nun auch die
Lasten des Vermieters selber tragen müssen. Die Nebenkosten werden also höher
ausfallen als bei einem Mietobjekt. Mit folgenden Kosten müssen Sie rechnen:
• Heizkosten
• Allgemein - Strom
• Wasser / Abwasser
• Kehrichtgebühren
• TV-Gebühren
• Liftunterhalt
• Hauswart
• Gärtner
• Versicherungen
• Verwaltungskosten
• Unterhalt
•Beitrag an den Erneuerungsfonds
• ev. Baurechtszinsen

Kosten
Als Besitzer eines Eigenheims müssen Sie für folgende Kosten aufkommen:
• Kaufpreis - Finanzierung / Amortisation
• Handänderungs- und Notariatskosten
• ev. Baunebenkosten
• Heiz-, Neben- und Betriebskosten

Kaufpreis - Finanzierung
(Tragbarkeitsrechnung anhand eines Beispieles)
Anlagekosten CHF 500’000
Eigenmittel 20 % vom Kaufpreis CHF 100’000
Fremdkapital CHF 400’000
davon
1. Hypothek 65 % vom Kaufpreis CHF 325’000
2. Hypothek 15 % vom Kaufpreis CHF 75’000
Lastenrechnung:
CHF 325’000 à 3,5 % CHF 11'375
CHF 75’000 à 4,0 % CHF 3'000
Amortisation der 2. Hypothek über 20 Jahre CHF 3’750
Unterhalt (ca. 1 % vom Kaufpreis pro Jahr) CHF 5’000
Total Kosten jährlich CHF 23'125
Total Kosten monatlich CHF 1'927
(zuzüglich Heiz-, Neben- und übrige Betriebskosten)

Nicht vergessen dass der eventuelle bisherige Mietzins und allfällige
Fahrkosten unter Umständen wegfallen. Trotzdem sollte die Belastung 1/3 des
Einkommens nicht übersteigen.

Handänderungs- und Notariatskosten
Handänderungskosten 1,8 % vom Kaufpreis
Kosten für allfällige Schuldbrieferrichtungen 0,25 % von der Pfandsumme
Notariatskosten ca. 3-5 Promille vom Kaufpreis
Grundbuchgebühren ca. 0,1 % vom Kaufpreis

Faustregel: 2,5 bis 3 % vom Kaufpreis


Baunebenkosten
Bei Neuerstellung eines Eigenheimes ist nebst dem Boden- und dem Erstellungspreis
zu beachten, dass die Baunebenkosten, wie z.B. Bauversicherungen, Gebühren usw.
ins Gewicht fallen können. Fragen Sie unbedingt vorher den Architekten.

Baurechtszinsen
Will der Landeigentümer sein Land nicht verkaufen, wohl aber einen Bau ermöglichen,
räumt er dem Bauherr ein sogenanntes Baurecht ein. Ein Baurecht dauert zwischen 30
und 100 Jahre. Der Baurechtnehmer entschädigt den Grundeigentümer mit einem
Baurechtszins. Fragen Sie nach dem Baurechtsvertrag und studieren Sie die
Konditionen eingehend!

Heiz-, Neben- und übrige Betriebskosten
Es ist zu beachten, dass beim Eigentum auch die Kosten übernommen werden
müssen, die beim Mietobjekt dem Vermieter zufallen. Die Betriebs- und Nebenkosten
fallen somit ein bisschen höher aus als beim Mietverhältnis. Man rechnet als
Faustregel 1 % vom Kaufpreis pro Jahr.
Liste der möglichen Betriebskosten:
• Heizkosten
Brennmaterial
Kaminfeger
Brennerservice
Tankrevision
Boilerentkalkung
Betriebsstrom
• Betriebskosten
Strom
Wasser / Abwasser
Kehrichtgebühren
TV-Gebühren
Liftkosten
Versicherungen
Hauswart
Gärtner
Unterhaltskosten
Verwaltungskosten
Liegenschaftssteuer
• Erneuerungsfonds
•Baurechtszinsen

Finanzierung
Finanzierung durch Hypotheken
Es lohnt sich, mehrere Banken zu konsultieren und Offerten einzuholen. Die Hypothekarmodelle der Banken sind sehr unterschiedlich. In der Regel gilt aber folgende Finanzierungsmöglichkeit:
1. Hypothek bis zu 65 % des Kaufpreises
2. Hypothek bis zu 80 % des Kaufpreises
Eigenkapital mindestens 20 % des Kaufpreises

Festhypotheken: Festhypotheken werden auf eine bestimmte Zeit
(z.B. 3 Jahre) fest zum gleichen Zinsfuss abgeschlossen. Der Kunde trägt das Risiko, wenn die Hypothekarzinsen fallen, profitiert aber wenn sie steigen.
variable Hypotheken: werden jeweils den Gegebenheiten auf dem Geldmarkt
angepasst. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate.

Der Zinssatz von Hypotheken richtet sich nach den Marktverhältnissen. Die Zinsen
sind je nach Bank viertel- oder halbjährlich nachschüssig zu bezahlen.
Bei der Kreditanfrage einzureichende Unterlagen (z.T. beim Verkäufer verlangen):
Personalien
Finanzielle Situation / Budget
Grundbuchauszug
Gebäudeversicherungswert
Kaufvertragsentwurf
Situationsplan / Katasterplan
Pläne des Objektes
Baubeschrieb
Mietzinseinnahmen
Verkehrswertschatzung
Baurechtsvertrag
Stockwerkeigentumsbegründung
Reglement Stockwerkeigentum

Um ein Hypothekardarlehen zu erhalten benötigen Sie Schuldbriefe. Schuldbriefe sind
grundpfandrechtlich gesicherte Forderungen in Wertpapierform und lasten immer auf
der Liegenschaft. Nach vollständiger Rückzahlung der Schuld kann der Schuldbrief
weiter verwendet werden, d.h. die Liegenschaft kann wieder belastet werden.
Weitere Sicherheiten für die Bank sind Lebensversicherungen oder Vorsorgeguthaben.

Der Baukredit
Der Baukredit wird kontokorrentmässig geführt, d.h. die Auszahlung erfolgt im
Rahmen des Baufortschrittes an die beteiligten Unternehmer. Die Zusage für einen
Baukredit kann von der Bank schon eingeholt werden, bevor Planungskosten
entstanden sind. Bei Abschluss des Baukredites sollte eine Konsolidierungszusage
erwirkt werden, d.h. die Uebernahme der späteren Hypothek im Umfang des
Baukredites.
6.4 Der Terrainkredit
Kredit für Erwerb von Bauland, in der Regel zeitlich befristet.
? Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollten Sie im Besitze einer
Finanzierungszusicherung sein!

Steuern
Liegenschaftsbesitzer werden mit folgenden Steuern konfrontiert:
• Handänderungssteuer
• Liegenschaftssteuer
• Einkommenssteuer
• Vermögenssteuer
• Liegenschaftsgewinnsteuer
• Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer

Handänderungssteuer (einmalig)
Die Handänderungssteuer beim Kauf einer Liegenschaft beträgt im Kanton Bern
zurzeit 1,8 % vom Kaufpreis.

Liegenschaftssteuer (wiederkehrend)
Die Liegenschaftssteuer wird von der Gemeinde in einem Prozentsatz auf dem
amtlichen Wert erhoben. Die Gemeinde legt den Prozentsatz fest. In der Regel liegt er
bei uns um die 1,2 Promille vom amtlichen Wert, darf jedoch bis 1,5 Promille erhöht
werden. Der amtliche Wert wird ebenfalls von der Gemeindeschatzungskommission
festgelegt und unterliegt der Aufsicht der kantonalen Steuerbehörde. Erkundigen Sie
sich bei der Gemeindeverwaltung über Steuersatz und amtl. Bewertung.
Die Liegenschaftssteuer bedeutet jedoch im ganzen gesehen einen geringen Aufwand.

Einkommenssteuer (wiederkehrend)
Hier wird der Liegenschaftserwerb interessant. Folgende Kosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden:
• Hypothekarzinsen
• Betriebskosten (siehe Kapitel „Finanzen“)
• Unterhaltskosten (z.T. erst 5 Jahre nach Erwerb, sog. Dumont-Praxis)
Dagegen muss der sogenannte „Eigenmietwert“ als Einkommen wieder aufgerechnet
werden. Im Endeffekt bleibt aber doch einiges an Steuereinsparungen für den
Eigenheimbesitzer.

Vermögenssteuer (wiederkehrend)
Der amtl. Wert einer Liegenschaft muss als Vermögen in der Steuererklärung deklariert
werden.

Liegenschaftsgewinnsteuer (einmalig)
Diese Steuer wird beim Verkauf der Liegenschaft fällig. Der Verkäufer muss den
effektiven Gewinn bei einem Verkauf versteuern. Wer sein selbstbewohntes Eigenheim
verkauft, um wieder ein Heim zum Selbstbewohnen zu kaufen, erhält Steueraufschub.

Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer (einmalig)
Mit einer sinnvollen und durchdachten Erbschaftssteuerplanung können massive
Einsparungen ermöglicht werden. Lassen Sie sich durch einen Fachmann beraten. Es
lohnt sich, diese Aufwendung zu machen!

Steuerspartips
Wer im Besitze eines Eigenheimes ist, hat viele Möglichkeiten Steuern zu sparen. Die
hier aufgeführten Tipps sind nicht allumfassend:
• Hausrenovation im richtigen Augenblick
• Amortisation über die 3. Säule
• Erbschaftssteuerplanung
Weitere wertvolle Tipps erhalten Sie in der Broschüre „ Steuertipps für Hauseigentümer“, herausgegeben vom Schweiz. Hauseigentümerverband.

Versicherungen

Der Einfamilienhausbesitzer braucht:
• Gebäudeversicherung (Feuer und Elementarschäden)
• Gebäudesachversicherung (Wasser)
• Gebäudehaftpflichtversicherung (ev.in Privathaftpflichtversicherung eingeschlossen)
• ev. Bauherrenhaftpflicht
• Hausratversicherung (ev. Glas)
• ev. Unfallversicherung für Raumpflegerin
• ev. Risikoversicherung
• ev. Mietertragsausfall

Der Stockwerkeigentümer braucht:
• Gebäudeversicherung (Feuer und Elementarschäden)
• Gebäudesachversicherung (Wasser, ev. Glas) gemeinsame
• Gebäudehaftpflichtversicherung Stockwerkeigentümerpolice
• Unfallversicherung für Hauswart
• Hausratversicherung
• ev. Risikoversicherung
• ev. Mietertragsausfall

Gebäudeversicherung (obligatorisch)
Die Gebäudeversicherung ist obligatorisch und wird automatisch auf jeden neuen
Besitzer übertragen. Sie deckt vorallem Feuer- und Elementarschäden (Unwetter,
Ueberschwemmung, Erbeben usw.)

Gebäudesachversicherung (empfehlenswert)
Wasser
• Schäden an Wasserleitungen
• Schäden durch Regen, Schnee und Schmelzwasser
• Rückstau aus Kanalisation und Grundwasser
• Schäden durch Ausfliessen von Flüssigkeiten aus Heizung und Tanks
• Schäden durch Aquarien, Zierbrunnen und Wasserbetten
• Frostschäden
• Freilegungskosten (in der Regel CHF 5’000, besser erhöhen auf CHF 10’000)
• Aufräumarbeiten
Glas (ev. in Hausratversicherung eingeschlossen)
• Bruchschäden an Gebäudeglas
• Schäden an Lichtkuppeln aus Plexiglas und ähnlichem
• Kosten für Notverglasung

Gebäudehaftpflichtversicherung (unbedingt abschliessen)
Die Gebäudehaftplicht deckt Schadenersatzansprüche aus Personen- und
Sachschäden, sofern eine gesetzliche Haftung vorliegt. Bei unberechtigten
Ansprüchen setzt sie sich für den Versicherungsnehmer ein.
Die Garantiesumme der Police sollte min. 2 Mio. Franken umfassen. Die
Schadenersatzansprüche z.B. bei Personenschäden können enorm hoch ausfallen
und einen Hauseigentümer ein Leben lang belasten.

Hausratversicherung (empfehlenswert)
Die Hausratversicherung deckt Schäden durch Feuer, Wasser oder Diebstahl an
Einrichtungen, Möbeln und allen sich im Haushalt befindlichen Gegenständen. Wer
bereits eigenständig gewohnt hat, ist sicher schon im Besitz einer solchen
Versicherung (beim Umzug überprüfen und anpassen lassen).

Risikoversicherung
Wenn Sie befürchten, dass Ihre Familie bei einem Todes- oder Invaliditätsfall die
Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kann, empfiehlt sich eine Risikoversicherung.
Die Prämien sind nicht sehr hoch, weil sie anders als bei der Lebensversicherung kein
Sparteil enthält. Nebenbei dient diese Versicherung der Bank auch als Sicherheit.
Die Risikopolice kann aber auch in einer Lebensversicherung eingeschlossen werden.

Mietzinsausfall
Wenn Sie Ihr Eigenheim vermietet haben, können Sie sich gegen Mietzinsausfall
versichern. Diese Versicherung ist jedoch sehr kostenintensiv und lohnt sich eher bei
Mehrfamilienhäusern.

Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag muss folgende Teile beinhalten:

Verkäufer und Käufer
Für den Vertragsabschluss sind die genauen Personalien aller Beteiligten erforderlich.
(Name, Vorname, Adresse, Geburtsdatum, Heimatort, Beruf, Zivilstand)

Objekt
Genaue Beschreibung des Objektes (oder der Objekte) gemäss Grundbuchauszug.

• Vertragsbestimmungen
• Kaufpreis
• Kaufpreistilgung (Fälligkeiten)
• Sicherstellung des Kaufpreises (Verkäuferpfandrecht)
• Nutzen / Schaden (nicht Eigentumsübergang)
• Gewährleistung (Garantie)
• Grundstückgewinnsteuer
• Eintragungsbewilligung
• Ermächtigung an den Notar
• Kosten des Vertrages
• Verbindliche Reglemente und Beilagen
• Löschung von Bauhandwerkerpfandrechten
• Aushändigung der Schuldbriefe
• Deklaration Kaufpreis
• Marchzählige Abrechnung
• Versicherungen
• andere Abmachungen

Ausfertigung der Verträge und Schlussverbal
Anzahl der aufgefertigten Verträge
Bestätigung, dass der Notar die Urkunde vorgelesen hat und die Anwesenden kennt

Vor Unterzeichnung des Vertrages vergewissern Sie sich, dass die Gewinnsteuer
sichergestellt ist, dass keine Bauhandwerkerpfandrechte auf Sie zurückfallen
können und dass die Finanzierung klappt!

Notar - Verschreibung - Grundbuch

Notar
Ein Liegenschaftsverkauf muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen
werden. Dies dient zum Schutz der Vertragsschliessenden vor unüberlegtem Handeln. Wenn sich die Vertragsparteien einig sind, lassen sie durch einen Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellen. Dieser sorgt nebst der Durchführung derö ffentlichen Beurkundung auch für die vorgängige sorgfältige Willenserforschung und Rechtsbelehrung der Vertragsparteien. Der Notar kann beliebig ausgewählt werden. Er muss jedoch nach heutigem Recht im Kanton der gelegenen Sache praktizieren.
Konsultieren Sie auch bei einem „sogenannten“ Vorvertrag immer einen Notar! Wir helfen Ihnen gerne bei der Suche

Verschreibung
Wenn beide Parteien mit dem Entwurf einverstanden sind, wird mit dem Notar ein Verschreibungstermin vereinbart. Der Notar ist verpflichtet, bei der Verschreibung den Kaufvertrag Wort für Wort vorzulesen und allfällige Unsicherheiten noch zu klären. Am Schluss unterzeichnet zuerst die verkaufende Partei, dann die kaufende Partei, dann der Notar. Der Notar wird ermächtigt, den Kaufvertrag im Grundbuch anzumelden.

Sollten Sie mehr Fremdkapital benötigen, als Schuldbriefe auf der Liegenschaft errichtet sind, wird Ihnen der Notar auch diese fehlenden Wertpapiere erstellen. In der Regel geschieht dies gleich nach der Verschreibung. Die Verkäuferschaft kann sich vor diesem „Akt“ dann zurückziehen.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis der Grundstücke (Lage, Masse, Gegenstand) und der daran bestehenden Rechte und Lasten (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen). Erst mit dem Eintrag im Grundbuch wird das Eigentumsrecht des Käufers gegenüber jedermann rechtsgültig. (Nicht Uebergang von Nutzen und Schaden ist massgebend!) Der Eigentümer hat jederzeit das Recht, einen Grundbuchauszug von seiner Liegenschaft zu verlangen. Aussenstehende haben nur Einsicht, wenn sie ein Interesse glaubhaft machen können.

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